Les propositions de l’Observatoire immobilier de l’Institut Sapiens pour améliorer le logement social
Depuis quelques mois, il ne se passe pas une semaine sans qu’une personnalité ou un expert de premier plan n’alerte sur l’inévitable crise du logement qui se profile. La multiplication des signaux (baisse des crédits alloués, chute de certains prix, hausse des dépenses contraintes dédiées, hausse du taux du livret A, stagnation de l’offre etc.) va de pair avec l’augmentation des contraintes pesant sur les ménages (rénovation verte des bâtiments, inflation énergétique, etc.). Ces éléments, dont la concordance est inquiétante, ont au moins l’avantage de mettre en lumière les fragilités d’un secteur trop souvent oublié de nos politiques publiques.
La France est un pays se caractérisant par l’existence d’un droit opposable au logement, constitutionnalisé. Pour garantir un hébergement à tous, le gouvernement se donne les moyens budgétaires de ses ambitions. Le ministère du logement (maintenant rattaché au ministère de la Transition Ecologique) est doté d’un budget annuel de 17 milliards d’euros, ventilé de la manière suivante :
- 13 milliards € au titre des APL
- 3 milliards € au titre de l’hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables (programme 177)
- 0,8 milliard € au titre de l’urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat (programme 135)
Malgré cette enveloppe importante (ce budget est supérieur à celui du ministère de la Justice, ou de la Transition énergétique), la cible constitutionnelle n’est pas atteinte. Le dernier rapport de la fondation Abbé Pierre nous rappelle même une cruelle réalité : il y aurait dans notre pays 4,2 millions de personnes souffrant de mal-logement dont 330 000 sans domicile. Un chiffre en constante augmentation, année après année, malgré la promesse présidentielle « d’offrir un toit à toutes celles et ceux qui sont aujourd’hui sans abri ».
Dans cette situation, le logement social est censé, en théorie, faire figure de porte d’entrée sur le marché du logement, en étant l’amortisseur social garantissant un toit à tous. Le tout avec des moyens importants pour y parvenir. L’activité des 581 organismes HLM représente ainsi chaque année :
- 21,5 milliards d’euros de loyers (et 5,1 milliards d’euros de charges récupérables)
- 13,8 milliards d’euros d’investissements
- 8,2 milliards d’euros de remboursement des dettes (39% des loyers)
- 3,2 milliards d’euros de dépenses d’entretien (15% des loyers)
- 2,4 milliards d’euros de taxes sur foncier bâti (11% des loyers)
Malgré ces dépenses importantes, il y aurait encore « 2,3 millions de ménages en attente d’un logement social contre 1,8 million il y a encore trois ans » souligne Francis Stephan. Il faudrait donc augmenter de 50% la taille du parc actuel pour satisfaire uniquement à la demande en attente (il y aurait actuellement 4,8 millions de logements sociaux bénéficiant à près de 11 millions de personnes).
Corriger les dysfonctionnements structurels connus par le secteur du logement social, comme l’ambitionnent de le faire les membres de l’Observatoire Immobilier de l’Institut Sapiens, passera prioritairement par l’optimisation de son socle « sas », celui devant jouer un rôle d’insertion et d’accompagnement. C’est le but de cette présente note, qui après avoir pointé les dysfonctionnements du secteur social, proposera des pistes d’amélioration concrètes.
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