Corriger le logement social pour lutter contre les inégalités sociales

AUTEUR DE LA PUBLICATION

Romain Bories

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Expert en ingénierie patrimoniale, il est diplômé en droit et en finance. Après un parcours professionnel en cabinet de conseil puis dans le secteur bancaire il est actuellement directeur des opérations de Brickmeup, startup du secteur de la proptech. Intervenant dans les grandes écoles et universités, il accompagne des particuliers et des entreprises dans la constitution et la gestion de leur patrimoine immobilier (audit patrimonial & cahier des charges, recherche de bien, ingénierie financière, financement bancaire, travaux & suivi, gestion).

Sacha Boyer

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Diplômé notaire et Fondateur de MyNotary, la plateforme tout en un qui sécurise les contrats de l’immobilier

Bernard Cadeau

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Expert logement pour l’Institut Sapiens. Dirigeant du réseau immobilier Orpi durant 18 Ans dont 12 en qualité de Président jusqu’en décembre 2017, il est titulaire d’une Maitrise de droit des affaires de l’université Paris Panthéon Sorbonne. Il est un des spécialistes français concernant la politique du logement, de l’immobilier mais aussi de l’animation d’entreprises en réseau. Il intervient à ce titre régulièrement dans les médias pour éclairer le débat public.

Dominique Calmels

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Directeur financier d'Accenture France-Bénélux, il cofonde en décembre 2017 l'Institut Sapiens avec Olivier Babeau et Laurent Alexandre. Il est l'un des spécialistes français de la fiscalité des entreprises.

Nathalie Gardes

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Enseignante chercheur à l’Université de Bordeaux et responsable de l’axe de recherche sur le numérique de l’Institut de recherche en gestion des organisations. Ses recherches portent sur le marketing et les stratégies des acteurs immobiliers. Membre de la chaire EREM (European Real Estate Management), elle contribue régulièrement à la rédaction d’ouvrages collectifs et à l’animation de workshop dédiés au secteur immobilier. Elle est en outre auteur expert au journal de l’agence.

Jérôme Révy

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Expert des nouvelles technologies pour l’immobilier depuis plus de 10 ans, fondateur de la startup Geoimmo, puis organisateur du salon RENT, salon spécialisé dans les nouvelles technologies de l’immobilier. Depuis 2018, co fondateur d’un accélérateur de startup pour l’immobilier Property Business Accelerator et partner chez NCI depuis 2021, notamment sur le fonds d’investissement NCITY qui projette d’investir dans des startups sur la thématique de la Ville de Demain.

Arnaud Syoën

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Consultant spécialisé dans les questions immobilières

Erwann Tison

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Erwann Tison est le directeur des études de l’Institut Sapiens. Macro-économiste de formation et diplômé de la faculté des sciences économiques et de gestion de Strasbourg, il intervient régulièrement dans les médias pour commenter les actualités liées au marché du travail, aux questions de formation et aux problématiques européennes. Il est également chargé de cours à la faculté d'économie de l'Université de Strasbourg. Il codirige également les observatoires "santé et innovation" et "emplois, formation et compétences" de l'Institut Sapiens. Il a publié « les robots, mon emploi et moi » (2019) et « un robot dans ma voiture » (2020) aux éditions ESKA.

Romain Bories, Sacha Boyer, Bernard Cadeau, Dominique Calmels, Nathalie Gardes, Jérôme Révy, Arnaud Syoën, Erwann Tison

Les propositions de l’Observatoire immobilier de l’Institut Sapiens pour améliorer le logement social

Depuis quelques mois, il ne se passe pas une semaine sans qu’une personnalité ou un expert de premier plan n’alerte sur l’inévitable crise du logement qui se profile. La multiplication des signaux (baisse des crédits alloués, chute de certains prix, hausse des dépenses contraintes dédiées, hausse du taux du livret A, stagnation de l’offre etc.) va de pair avec l’augmentation des contraintes pesant sur les ménages (rénovation verte des bâtiments, inflation énergétique, etc.). Ces éléments, dont la concordance est inquiétante, ont au moins l’avantage de mettre en lumière les fragilités d’un secteur trop souvent oublié de nos politiques publiques.

La France est un pays se caractérisant par l’existence d’un droit opposable au logement, constitutionnalisé. Pour garantir un hébergement à tous, le gouvernement se donne les moyens budgétaires de ses ambitions. Le ministère du logement (maintenant rattaché au ministère de la Transition Ecologique) est doté d’un budget annuel de 17 milliards d’euros, ventilé de la manière suivante :

  • 13 milliards € au titre des APL
  • 3 milliards € au titre de l’hébergement, parcours vers le logement et insertion des personnes vulnérables (programme 177)
  • 0,8 milliard € au titre de l’urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat (programme 135)

    Malgré cette enveloppe importante (ce budget est supérieur à celui du ministère de la Justice, ou de la Transition énergétique), la cible constitutionnelle n’est pas atteinte. Le dernier rapport de la fondation Abbé Pierre nous rappelle même une cruelle réalité : il y aurait dans notre pays 4,2 millions de personnes souffrant de mal-logement dont 330 000 sans domicile. Un chiffre en constante augmentation, année après année, malgré la promesse présidentielle « d’offrir un toit à toutes celles et ceux qui sont aujourd’hui sans abri ».

    Dans cette situation, le logement social est censé, en théorie, faire figure de porte d’entrée sur le marché du logement, en étant l’amortisseur social garantissant un toit à tous. Le tout avec des moyens importants pour y parvenir. L’activité des 581 organismes HLM représente ainsi chaque année :

    • 21,5 milliards d’euros de loyers (et 5,1 milliards d’euros de charges récupérables)
    • 13,8 milliards d’euros d’investissements
    • 8,2 milliards d’euros de remboursement des dettes (39% des loyers)
    • 3,2 milliards d’euros de dépenses d’entretien (15% des loyers)
    • 2,4 milliards d’euros de taxes sur foncier bâti (11% des loyers)

      Malgré ces dépenses importantes, il y aurait encore « 2,3 millions de ménages en attente d’un logement social contre 1,8 million il y a encore trois ans » souligne Francis Stephan. Il faudrait donc augmenter de 50% la taille du parc actuel pour satisfaire uniquement à la demande en attente (il y aurait actuellement 4,8 millions de logements sociaux bénéficiant à près de 11 millions de personnes).

Corriger les dysfonctionnements structurels connus par le secteur du logement social, comme l’ambitionnent de le faire les membres de l’Observatoire Immobilier de l’Institut Sapiens, passera prioritairement par l’optimisation de son socle « sas », celui devant jouer un rôle d’insertion et d’accompagnement. C’est le but de cette présente note, qui après avoir pointé les dysfonctionnements du secteur social, proposera des pistes d’amélioration concrètes.

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AUTEUR DE LA PUBLICATION

Romain Bories

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Expert en ingénierie patrimoniale, il est diplômé en droit et en finance. Après un parcours professionnel en cabinet de conseil puis dans le secteur bancaire il est actuellement directeur des opérations de Brickmeup, startup du secteur de la proptech. Intervenant dans les grandes écoles et universités, il accompagne des particuliers et des entreprises dans la constitution et la gestion de leur patrimoine immobilier (audit patrimonial & cahier des charges, recherche de bien, ingénierie financière, financement bancaire, travaux & suivi, gestion).

Sacha Boyer

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Diplômé notaire et Fondateur de MyNotary, la plateforme tout en un qui sécurise les contrats de l’immobilier

Bernard Cadeau

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Expert logement pour l’Institut Sapiens. Dirigeant du réseau immobilier Orpi durant 18 Ans dont 12 en qualité de Président jusqu’en décembre 2017, il est titulaire d’une Maitrise de droit des affaires de l’université Paris Panthéon Sorbonne. Il est un des spécialistes français concernant la politique du logement, de l’immobilier mais aussi de l’animation d’entreprises en réseau. Il intervient à ce titre régulièrement dans les médias pour éclairer le débat public.

Dominique Calmels

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Directeur financier d'Accenture France-Bénélux, il cofonde en décembre 2017 l'Institut Sapiens avec Olivier Babeau et Laurent Alexandre. Il est l'un des spécialistes français de la fiscalité des entreprises.

Nathalie Gardes

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Enseignante chercheur à l’Université de Bordeaux et responsable de l’axe de recherche sur le numérique de l’Institut de recherche en gestion des organisations. Ses recherches portent sur le marketing et les stratégies des acteurs immobiliers. Membre de la chaire EREM (European Real Estate Management), elle contribue régulièrement à la rédaction d’ouvrages collectifs et à l’animation de workshop dédiés au secteur immobilier. Elle est en outre auteur expert au journal de l’agence.

Jérôme Révy

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Expert des nouvelles technologies pour l’immobilier depuis plus de 10 ans, fondateur de la startup Geoimmo, puis organisateur du salon RENT, salon spécialisé dans les nouvelles technologies de l’immobilier. Depuis 2018, co fondateur d’un accélérateur de startup pour l’immobilier Property Business Accelerator et partner chez NCI depuis 2021, notamment sur le fonds d’investissement NCITY qui projette d’investir dans des startups sur la thématique de la Ville de Demain.

Arnaud Syoën

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Erwann Tison

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Erwann Tison est le directeur des études de l’Institut Sapiens. Macro-économiste de formation et diplômé de la faculté des sciences économiques et de gestion de Strasbourg, il intervient régulièrement dans les médias pour commenter les actualités liées au marché du travail, aux questions de formation et aux problématiques européennes. Il est également chargé de cours à la faculté d'économie de l'Université de Strasbourg. Il codirige également les observatoires "santé et innovation" et "emplois, formation et compétences" de l'Institut Sapiens. Il a publié « les robots, mon emploi et moi » (2019) et « un robot dans ma voiture » (2020) aux éditions ESKA.